اقشار كم درآمد و وضعيت آينده بخش مسكن
نادر داروک
وضعيت ركود در اقتصاد ايران از نيمه دوم سال 87 روز به روز عميق تر شده است . ركود
در بخش مسكن كه از تيرماه سال 86 عملا آغاز شده بود عليرغم پيش بيني هايي كه حاكي
از آن بودند كه سيكلهاي ادواري ركود و رونق اين بار نيز تكرار خواهد شد كماكان
ادامه يافته است . به راستي چرا چنين اتفاقي روي داده است و اقشار متوسط و كم درآمد
شهري با چه وضعيتي روبرو خواهند شد ؟
چرخه هاي ركود و رونق در بخش مسكن از دهه 1350 به صورت عنصري ساختاري وارد صحنه
اقتصاد ايران شده است . از اواخر دهه 1340 ارتقا بخش مسكن از وضعيت سنتي به صورت
مدرن شكل گرفت و شيوه توليد آن از يك كالاي ضروري براي خانوارها به منظور استفاده
شخصي به شيوه توليد كالايي كه كارگزاران اقتصادي جهت سودآوري به آن دست ميزدند
ارتقا پيدا كرد .
اقشاري از طبقات با درآمد متوسط و بالا به بازار سودآور مستغلات وارد شدند و لفظ "بساز
و بفروش" از همان زمان وارد فرهنگ لغات جامعه گرديد . با وجود سودآوري بالا ؛ گرايش
سرمايه ها به اين بخش به شدت افزايش يافت و مساله انبوه سازي و برج سازي در كلان
شهرها به خصوص تهران رواج يافت . حتي سرمايه هاي خارجي نيز به سرعت در اين بازار
حضور پيدا كردند . برجهايي نظير آ-اس-پ ؛ اسكان و آتي ساز و نظاير آن يادگارهاي اين
دوره هستند .
با آغاز دوره بحران و عدم كارآيي اقتصادي و رشد نقدينگي در اواسط دهه 50 حركت آونگي
بين دو وضعيت ناكارآمد اقتصادي در بخش مسكن آغاز گرديد كه در سي سال گذشته تداوم
داشته است . ركود و رونق بخش مسكن كه در واقع مترادف سرعت گرفتن و يا كند شدن
افزايش نرخ رشد قيمت مسكن مي باشد و نه آنچه كه اين لغات در فرهنگ علوم اقتصادي
معنا پيدا مي كنند؛ سالهاست كه يك داستان تكرار شونده در صحنه اقتصادي كشور مي باشد
.
از ديدگاه سياستگزاران اقتصادي كشور با توجه به آمار ارائه شده ؛ از زاويه عرضه هيچ
ركودي در بخش مسكن مشاهده نمي گردد. درصد تحقق برنامه مسكن در طول برنامه دوم
عمراني كشور بين سالهاي 74 تا 78 معادل 92 درصد بوده است . اين رقم در طول برنامه
سوم بين سالهاي 79 تا 83 به 104 درصد رسيده و در سال سوم برنامه چهارم بين سالهاي
84 تا 88 به بالاتر از 100 درصد بالغ گرديده است . اما براي درك بهتر از ساز و
كارهاي اين بخش در اقتصاد كشور در واقع بخش مسكن را بايستي از جنبه تقاضا مورد
بررسي قرار داد .
بازار مسكن در ايران دو بخش مجزا دارد . يكي بازار مسكن به عنوان دارايي است و
ديگري بازار مسكن به عنوان يك نياز مصرفي مي باشد .
تقاضاي گروه اول توسط اقشار مرفه و دهكهاي بالاي درآمدي تامين مي گردد و تقاضاي
گروههاي كم درآمد شامل كارگران و زحمتكشان شهري كه عمدتا به شكل نياز مصرفي و حياتي
خود را نشان مي دهد عملا تقاضاي بخش دوم را شكل مي دهند.
معمولا كارگزاران اقتصادي در ايران افزايش شديد قيمتها در يك دوره را رونق بخش مسكن
مي نامند كه به شدت نادرست است. بين سالهاي 70 تا 87 نرخ متوسط رشد قيمت مسكن 27
درصد بوده است . در طي اين دوره در سال 86 بالاترين نرخ رشد معادل 80 درصد بوده و
پايين ترين نرخ رشد متعلق به سال پس از آن يعني 87 مي باشد كه معادل 18 درصد بوده
است . در سالهايي نظير 71 ؛ 76 و 83 بازار ثبات نسبي قيمتها را تجربه كرد و سالهاي
74 ؛ 75 ؛ 81 و بخصوص 86 اوج نرخ رشد قيمتها بوده است . با كمي دقت به اين سالها و
توجه به نرخ رشد نقدينگي در همين دوره رابطه معنا داري مشاهده مي گردد .
به دليل حاكميت سرمايه داري دولتي متكي بر درآمدهاي نفتي در مواقع رونق صادرات نفتي
مديران اقتصادي با تزريق اين درآمدها به درون اقتصاد از طريق بودجه هاي ساليانه به
تقويت تقاضا در بخش مسكن مي پردازند .
با توجه به الگوي ناعادلانه توزيع درآمد در اين گونه سيستمها الگوي توزيع اين قبيل
نقدينگي بالطبع در وضعيتي به شدت نابرابر قرار مي گيرد و سهم عمده اي از اين
نقدينگيهاي تزريق شده نصيب طبقات متوسط و علي الخصوص بالا مي شود .
نتيجه چنين ساز و كاري افزايش شديد تقاضاي سرمايه اي مسكن توسط اين گروهها و آغاز
دوره افزايش شديد قيمتهاست كه به نادرست دوره رونق بخش مسكن ناميده مي شود .
افزايش تقاضاي مسكن به عنوان دارايي در كنار فعاليتهاي سوداگرانه موجبات تشديد
افزايش قيمتها را فراهم مي آورد كه افزايش ساخت و ساز را به همراه دارد . البته اين
قبيل ساخت و سازها با توجه به نوع تقاضا كه منشا آن اقشار متوسط و بالاي جامعه مي
باشند از يك الگوي لوكس و هزينه بر پيروي مي كنند و از ساخت و ساز مسكن مناسب اقشار
كم درآمد در اين دوره ها در مقايسه اثر قابل توجهي ديده نمي شود . بروز تورم
سرانجام به حباب قيمتي منتهي مي گردد.
از آنجا كه بازار مسكن در ايران متشكل از تعداد بي شماري از عرضه كنندگان و تقاضا
كنندگان مي باشد و جريان اطلاعات در اين بخش غيرشفاف است لذا از هر دو سو ؛ چه عرضه
كنندگان و چه تقاضا كنندگان همواره در معرض خطاي محاسبه در اثر پديده انتظارات
تورمي در هر دوره رونق مي باشند .
در اثر خطاي محاسباتي در مورد مدت زمان تداوم دوره رونق ؛ حباب قيمتي شكسته شده و
اين بخش سريعا وارد دوره ركود شده و اين دوره معمولا نسبت به دوره رونق از تداوم
زماني بيشتري برخوردار مي گردد . مسائلي نظير كاهش درآمدهاي نفتي ؛ ميزان دخالتهاي
دولتي و سياستهاي انقباضي مالي در تشديد اين شرايط به شدت تاثيرگذار است .
ورود افراد با درآمدهاي بالا كه متقاضيان دارايي مسكن را شكل مي دهند رانده شدن
تدريجي افراد كم درآمد را در تكرار هر سيكل رونق و ركود موجب مي گردد .
سازوكار مسكن در ايران باعث ميشود در زمان ركود قيمتي افراد كم درآمد وارد بازار
نشوند بلكه حجم عرضه به شدت كاهش مي یابد. در واقع بازار مسكن همواره با توجه به
ورود و خروج اقشار پردرآمد عكس العمل نشان داده و حتي با وجود دسترسي طبقات كم
درآمد در شرايط قيمتهاي پايين به تقاضاي آنها عكس العمل نشان نداده است .
در اينجا بار ديگر ثابت مي شود كه برعكس ادعاي سرمايه داري عملكرد آزادانه بازار
موجبات حداكثرسازي رفاه اجتماعي را فراهم نمي آورد . هر زمان كه گرايش سياست گزاران
در عرصه اقتصاد كلان كشور و به تبع آن در بخش مسكن به سمت آزاد سازي و يا بهتر
بگويم رهاسازي بازار به نفع سرمايه هاي مالي حركت كرده است دامنه و شدت نوسانات
افزايش يافته است . در نقطه مقابل هر زمان دولت ناچار به دخالت در ساز و كار بازار
شده است شدت نوسانات كاهش پيدا كرده است .
در بخش غير دولتي نيز ساز و كار مشابهي مشاهده مي گردد . با توجه به سوددهي بالا در
دوره هاي رونق و از آنجا كه ورود و خروج سرمايه در اين بخش به سادگي و به سرعت صورت
مي گيرد بخش مسكن عملا در رقابت با ساير بخشهاي اقتصادي قرار مي گيرد. در سالهاي
رونق نسبت نقدينگي به كل ارزش سرمايه گذاري در كشور حتي به 70 درصد رسيده است و در
سالهاي ركود از 40 درصد پايين تر نيامده است كه به روشني اين بخش را در رقابت با
ساير بخشهاي صنعتي نشان ميدهد .
از سال 84 تزريق نقدينگي همراه با كاهش نرخ بهره و كاهش فرصتهاي سرمايه گداري در
ساير بخشهاي اقتصادي موجب تورم شديد و بي سابقه در بخش مسكن شد كه سرانجام به تشكيل
حباب قيمتي منجر گرديد . با افزايش توليد و عرضه مسكن اين افزايش قيمت به واحدهاي
ارزان قيمت هم كشيده شد .
در سال 83 نسبت قيمت متوسط مسكن به درآمد خانوار عدد 7 را نشان مي داد اين عدد در
سال 86 به عدد 9 افزايش يافته است كه خود كاملا گوياي مساله فوق مي باشد .
در هر سيكل رونق و ركود بخش بزرگتري از اقشار كم درآمد از چرخه بازار كنار گذاشته
مي شوند. نه به اين دليل كه صاحب خانه شده اند بلكه ديگر توان خريد مسكن را با توجه
به سطح درآمدي خود كاملا از دست ميدهند .
از سال 86 به اين سو افزايش شكاف شديد بين قيمت و تقاضاي موثر به كمبود و سرانجام
فقدان تقاضاي موثر منجر شده است . از بين رفتن حباب قيمت و در عين حال تورم و بالا
رفتن ساير مولفه هاي توليدي نظير انرژي افزايش بهاي تمام شده مسكن را موجب شده است
كه كاهش شديد توان خانوارهاي كم درآمد در تهيه مسكن را به دنبال داشته است .
سياستها و يا سازوكارهاي متعارفي كه در دوره هاي قبلي موجب خروج از ركود را فراهم
مي آوردند ديگر كارآيي خود را از دست داده اند و حتي سياستهاي دستوري و مداخله
مستقيم دولت نيز دردي را دوا نخواهد كرد . شكست برنامه هايي نظير مسكن مهر گوياي
اين واقعيت است و تا زمانيكه سرمايه داري ساخت مسكن با سرمايه داري مالي و بخشهاي
دولتي رابطه تنگاتنگ دارند اين مساله تداوم خواهد داشت .
28 مرداد 88